Antragsteller*in
N.N.
Zur Weiterleitung an
N.N.
Antragstext
Die Landeskonferenz möge beschließen:
Auch unsere Kommunen vor Ort in Rheinland-Pfalz sind von einer Neuerung auf dem Immobilienmarkt betroffen. Alle größeren Gebietskörperschaften sind beteiligt an Immobilienfonds, die schon bald in eine neue Anlageform – REITs – übergehen könnten.
Was ist REITs eigentlich?
REITs ist die Bezeichnung für Real Estate Investment Trusts. Damit wird eine in den angelsächsischen Ländern bezeichnete Form der Immobiliengesellschaften bezeichnet. Real Estate ist dabei die englischsprachige Bezeichnung für Immobilien.
Real Estate Investment Trusts (REITs) sind also eine Rechtsform für Investmentgesellschaften (Trusts), die insbesondere in Immobilien oder Teilsegmente des Immobilienmarktes investieren. Sie ist in den USA die übliche Rechtsform auf dem Immobilienmarkt. Diese Gesellschaften schütten 80% bis 95% ihrer Gewinne an ihre AnteilseignerInnen (GesellschafterInnen) aus und sind als börsennotierte Unternehmungen am Aktienmarkt handelbar. In Deutschland dagegen finden bisher Investitionen in Immobilien vorwiegend in offenen oder geschlossenen Immobilienfonds statt, die nicht bzw. nur in sehr geringem Umfang über Immobilien-AGs an den Finanzmärkten gehandelt werden.
Was ist jetzt das besondere an dieser Investitionsform?
Durch die hohe Ausschüttungsquote sind diese Unternehmungen steuerlich besonders begünstigt. Der Fiskus ist angehalten seine Einnahmen bei den AnteilseignerInnen zu generieren; d.h. die Besteuerung findet bei den GesellschafterInnen durch die individuelle Einkommensteuer statt. Und das ist einer der Hauptknackpunkte dieses, bereits im Koalitionsvertrag angedachten, Unternehmenskonzeptes. Die Besteuerung der Gewinne ist nämlich so nicht mehr gewährleistet. Die Einnahmen können schlicht verschwiegen werden, da es keine Kontrollmitteilungen, wie etwa bei unselbstständiger Arbeit, an die Finanzämter gibt – also schlicht Steuerbetrug erleichtert wird. Noch viel schwieriger sieht die Sache aus, wenn die AnteilseignerInnen aus dem Ausland, besonders aus dem nicht EU-Ausland kommen. Die Besteuerung durch den deutschen Fiskus ist hier nicht gewährleistet – ein gefundenes Fressen für international tätige SpekulantInnen. Sitzen die AnlegerInnen also im Ausland, könnte der steuerliche Zugriff nach den Spielregeln des internationalen Steuerrechts zu einem Griff ins Leere werden. Insbesondere für ausländische AnlegerInnen oder vermögende Deutsche, die ihre steuerlichen Verhältnisse über das Ausland und damit über Doppelbesteuerungsabkommen gestalten können, könnten REITs eine hochinteressante Anlageform sein, um ihre Steuerlast im Inland deutlich zu verringern. Damit nicht genug: Der potentielle Wunschzettel der REITs-BefürworterInnen enthält auch die Befreiung von Gewerbe- und Grunderwerbsteuern für die Gesellschaften.
Eine zusätzliche Verlockung besteht in den interessanten Investitionsmöglichkeiten in den deutschen Wohnungsmarkt. In Deutschland gibt es ein beachtliches nicht aus- und abgeschöpftes Wertpotential. Es geht zurück auf eine solide, relativ gut erhaltene Bausubstanz, verknüpft mit nur vergleichsweise moderaten Renditen. Das Mietniveau ist im internationalen Vergleich relativ niedrig. Dementsprechend ergibt sich ein nicht unerhebliches Potential für Mieterhöhungen und damit verbunden, möglicherweise auch die Abschöpfung beachtlicher Wertsteigerungen bei Wohnimmobilien. Denn auch die Verkehrswertermittlung von Immobilienobjekten orientiert sich am (oft steigerbaren) Jahresmietniveau. Zugleich ist die Quote der MieterInnen unter den WohnraumnutzerInnen in Deutschland mit 57 % hoch. Hier ist also eine Menge Spielraum für zukünftige Renditeerwartungen.
Ein weiterer pikanter Effekt ist die steuerliche Freistellung stiller Reserven, die sich in vielen Immobilienfonds über die Jahre hinweg angehäuft haben. Sollte REITs eingeführt werden ist angedacht bei Umwandlung der Fonds in eine Investmentgesellschaft diese stillen Reserven steuerfrei aufzudecken und als gezeichnetes Kapital in die Bilanzsumme der neuen Unternehmungen zu übertragen.
Das Ende für die soziale Wohnungspolitik
Die (Miet-) Sozialbindung bei diversen Wohnungsobjekten läuft innerhalb der nächsten fünf bis zehn Jahre aus und viele Kommunen sehen sich zur Überwindung von Haushaltsengpässen gezwungen, ihren Wohnungsbestand in relativ großem Umfang zu privatisieren, was in einigen großen Städten bereits geschehen ist. Hier gäbe es mit REITs eine große Nachfrage nach Sozialwohnung, die dann auch zu Spekulationsobjekten werden würden. Sollte es also zur Anwendung von REITs auch auf dem deutschen Immobilienmarkt kommen, droht es zu einer Neuausrichtung der Interessenslagen zu kommen. Renditeerwartungen stünden dann vor den Interessen, angemessenen Wohnraum auch für sozial schwächer gestellte Bevölkerungskreise zu fairen Preisen bereitzustellen und soziale Durchmischung einer Ghettoisierung vorzuziehen. Darüber hinaus besteht bei auf kurzfristige Renditeerwartung fixierten Investmentgesellschaften und einer Ausschüttungsquote von mehr als 90% kein Anreiz und kein Spielraum für nötige Bestanderhaltung. Sprich Investitionen in die Erneuerung von Wohnraum zu tätigen sind nicht lukrativ, da sie die Renditeerwartungen schmälern oder gar nicht möglich sind, da die Gesellschaften über keine finanziellen Mittel dazu verfügen. So könnte der Kapitalstock im Immobilienbereich binnen weniger Jahre aufgezehrt sein. Dass es sich hierbei nicht um unerhebliche Summen handelt zeigen Schätzungen, nach denen in Deutschland ein Vermögen in Höhe von 3000 Milliarden Euro als Spekulationsmasse für REITs zur Verfügung stehen würde.
Unsere Forderungen
REITs darf in Deutschland nicht zur Einführung gelangen. Frankreich hatte bei der Realisierung mit Steuerausfällen von mehr als 2 Milliarden Euro umzugehen. Die SPD muss in der Großen Koalition auf die Frage nach einer Sicherstellung der Besteuerungsgrundlage und der Frage nach Vorteilhaftigkeit für den inländischen Immobilenmarkt drängen. Beides ist mit REITs nicht zu bewerkstelligen. Die SPD muss sich dabei im Laufe der REITs-Diskussion besonders an ihre Grundsätze zur
Wohnungsmarktpolitik erinnern lassen. Wohnen verstehen wir Jusos und SozialdemokratInnen immer noch als Grundrecht. Soziale Teilhabe, ein würdiges Leben und nicht zuletzt eine Chance zum sozialen Aufstieg wird durch eine bezahlbare und bewohnbare Wohnung erst ermöglicht. Die SPD hat dieses Grundbedürfnis daher unter sozialen Teilhabegesichtspunkten politisch auszugestalten. Die Wohnungsbaugenossenschaften und gemeinnützigen TrägerInnen wurden und müssen unter diesem Gesichtspunkt von der SPD stets gestärkt werden.
